1月31日,北京市东直门来福士广场18层,凯德置地·锦绣开盘现场,一位塞内加尔青年出现在了近千人排号大军中。这位青年的目标是购买一套两居室。用于自住,而27000元/平方米的均价在其看来并不算贵。

　　当日开盘的凯德·锦绣1号楼,合并前房源共计467套,当日成交430套,成交率达92%。

　　凯德置地华北区域副总经理韩维在接受本报记者采访时表示,“限外令到期恢复肯定会减少一定的需求,但对锦绣这样的中端住宅楼盘几乎没有影响。”而在凯德置地以往出售的别墅项目和高端住宅中,有一定比例的外资客户,韩维认为,这一部分住宅可能会受到影响。

　　限外令恢复

　　2006年7月,国家建设部等六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,限制境外个人对中国房地产市场的投资行为。而当时采取这一政策,主要是为了促进自2003年开始持续活跃高涨的北京房地产市场市场的稳定发展,抑制2006-2007年楼市的异常活跃和防止国外热钱对于房地产市场及中国经济的冲击。

　　链家地产追踪显示,2007年限外政策出台后,北京国贸商圈、燕莎商圈的中高档二手房以及机场高速、温榆河别墅区等外资购房相对集中的区域出现了短期的成交下降,棕榈泉、星河湾、富力城、万科东第等东部高档住宅成交和需求也在短期内走低。

　　链家地产市场研究部认为,这种短期内成交走低,主要还在于限外后部分消费者观察市场的心理因素更大,而外资购房的实际影响要小得多,因此这些区域和楼盘成交很快恢复。

　　2009年1月23日,北京市建委等部门联合下发了《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》,提出暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》中,对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定,到期后自动废止。

　　链家地产研究部告诉本报记者,当时限外政策取消后,正值市场2008年累积需求开始爆发的强势回暖期,对市场的影响也并没有直接体现。

　　虽无直接体现,但根据北京中原三级市场部调查显示,外籍人士购房数量仍大幅增加。在2009年境外个人、港澳台地区居民和华侨购二手房成交占比为0.79%,而2007年执行限外令后,境外个人、港澳台地区居民和华侨购二手房成交占比则仅为0.4%。在2008年更是仅占0.32%。2009年外籍人士购房比例相比2008年上涨了一倍以上,这仅为外籍人士以本人个人名义购房,而不在统计范围内的外资控股、参股的购房比例要远远高于这一统计,估计在2009年达到了2%以上,而且大部分集中在300万以上的房源,这一区间的房源外资甚至达到了10%以上。

　　相比个人,外资机构更倾向于整购商业地产。“在过去一年多的时间里很少听到外资基金的消息,很多投资中国房地产的业务已经基本上处于了停滞状态。”仲量联行研究部负责人覃晓梅告诉本报记者。受金融危机的影响,很多外资机构都“头寸紧张”,虽十分看好中国的市场,但出手并不多。覃晓梅介绍,国内大型商业地产的购买者,多为国内企业大型央企和金融机构,比例超过70%以上。

　　外资影响逐渐减小

　　中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉本报记者去年12月初在朝阳公园附近某楼盘一次抛出的25套二手房,总价上亿的二手房抛单还是历史以来的第一次,这使得很多中小投资者,特别是拥有郊区房源的业主开始出现抛盘现象。而25套抛售最后被一李姓香港投资客一次性购买。

　　北京中原三级市场研究部统计显示外籍投资客在去年12月针对限外令恢复而出现的集中购房使得12月北京市存量豪宅（300万元以上的房产）成交比例高达25.9%,而在11月这一比例仅为22%左右,除了房价上涨的原因外,主要为港澳投资客对政策的预判,提前购买。到2010年1月,外资购房比例大幅度下降。

　　据21世纪不动产北京安信瑞德多家门店反映,目前二手房买卖市场上外籍客户的数量较去年12月份确实有所减少;而从租赁市场来看,外籍客户占比则稍有提升。通过21世纪不动产的监测数据获知,在2009年北京二手住宅市场全年的交易中,外籍人士的购房比重为3.9%。其中,12月份外籍人士购房比例则提升至5.5%左右,高出全年水平1.6个百分点。从某程度上来看,限外令的末班车效应对高端物业的成交放大的催化作用还是比较明显的,它加速了部分外籍人士的购房进度。另据安信瑞德门店的工作人员反映,部分外籍客户在得知限外令恢复后便将解决其居住的需求转向了租赁市场。

　　对此,21世纪不动产分析师孟奇认为,限外令的恢复使外籍客户在京购房的程序变得繁琐,而且基于政策变化所带来的风险也较难以把控,加之不少外国人本来就倾向于租房,因此本次政策收紧所引起部分外籍人采取保守态度而转向租赁市场并不在意料之外,这部分客源数量的增加必将使北京高档住宅租赁市场在一定程度上受益。

　　限外令的恢复本身就有警示作用,孟奇认为,让场外资金谨慎入场,主要影响力还是集中在商业地产,对北京二手住宅市场的影响其实并不大。但是,限外令恢复作为本次房地产密集调控政策中的一部分,对市场的影响将主要体现在对高端物业的成交量的减少上,而对整体房价的维稳未必能起到有效的抑制作用。

　　本报记者从商务部内部获得的数据得知,房地产业外商直接投资利用外资在2009年合同外资金额相比2008年36.18%。2008年则同比减少了24.58%。中国房地产市场对外资的依赖越来越小。

　　北京世邦魏理仕董事总经理尹宝军认为,由于国内资本作用比国外资本作用更大,因此限外令对国内楼市的影响有限。而且对于结汇政府是有控制的,进入中国楼市的外资数量有限。但另一种担心仍旧存在。

　　“国11条”则警示,有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生最近在一个公开论坛上表示,大量的货币投放是去年房价过快上涨的核心原因之一。“2009年房地产价格的超预期上涨,是不能用房价收入比来解释的,不可能2008年大家没有钱买房,2009年突然都有钱了,怎么就有那么多钱买房子？核心问题就在货币上。”

　　聂梅生还指出,由于美国的低利率政策,导致很多热钱进入中国房地产市场,加剧了房价的上涨。