“抄底”美国房地产??

　　最新数据显示，中国已位居美国房地产市场外国买家的5个主要来源国之一。以投资为基本目标的中国买家高达36%，而其他4国买家中此一比例均低于1/4，如果包括兼以投资为目标者，投资性购房者占中国购房人的总比例为54%，为5国之首。尽管以“降低风险、稳定未来预期”为目标的“分散资产组合”投资，将是中国投资人海外投资的一个重要策略，次贷危机下的美国房地产价格也已大幅下挫，但中国买家仍需理性判断下一阶段的房价走向，谨慎选择“抄底”时机，并充分认识到利用房贷杠杆带来的潜在风险。 吴向宏/文

　　2008年8月，全美房地产经纪人协会(NAR)将发布最新的、关于美国房地产市场上外国买家的调查。根据目前已披露的数据，在2007年4月-2008年4月期间，美国房地产市场外国买家的5个主要来源国里，中国赫然在列，于加拿大、英国和墨西哥之后排第四位，居印度之前。而在2007年发布的同一调查中，中国还落后印度排名第五。中国买家在美国房地产市场的高度活跃，已经引起不少美国房地产机构的重视。与此同时，这也意味着中国国内的投资理财机构应当对美国房地产市场进行更多研究，以更好地服务中国买家。

　　中国投资人在行动

　　在排名前五位国家的投资人中，中国买家的偏好和其他4个明显不同。以投资为基本目标者高达36%，而其他4国买家中此一比例均低于1/4。包括兼以投资为目标者，投资性购房者占中国购房人的总比例为54%，亦为5国之首(图1)。

　　中国买家的相对比例上升这一事实，说明中国买家对美国房产的投资价值持更为乐观的态度。这一现象值得研究。从理论上来说，去年以来美国房地产进入一个急跌周期，这个时期对于消费性购房可能是一个良机，但对投资性购房者来说，就要考虑到房价是否会继续下跌的风险。

　　和次贷危机爆发之激烈不同，美国房地产泡沫破灭对实体房价的影响是缓慢启动的。按标准普尔的凯斯-席勒房地产综合指数(以下简称标普房地产指数)衡量，全美20个都市圈的综合房价在2006年7月达到顶峰，其后13个月中，一直以不超过0.4%的幅度逐月缓缓下滑，但到2007年秋季，房价开始加速下跌。2007年底到2008年初，有5个月的逐月跌幅在2-3%之间。截至2008年4月，该指数自其峰值下跌18%，个别房价泡沫严重的地区，房价下跌尤深。2008年3-5月，加州萨克拉门托房价中值较去年下降了35%，斯托克顿(Stockton)下降了39%，而佛罗里达州的西棕榈滩亦有32%的深度下跌(图2)。

　　在此同期，美元走弱大大增强了外国买家的购买力。对于加拿大和欧洲等货币强势地区，现在购买美国的房产，相对于三年前有40%甚至高达80%的折扣。但到目前为止，外国买家在美国市场虽然更加活跃，却并未出现爆发性的增长。根据NAR的最新调查，2007-2008年度仅有21%的房地产经纪人的外国客户数量增加，6%下降，而绝大多数(72%)表示外国客户数量基本未变。这一趋势和过去5年的趋势基本相符(过去5年该比例分别是：25%，7%和67%)。也就是说，为何2007年底至今年初的急跌，并未触发外国投资人的大举进入。相反，美元和美国房价的加速下降，反而可能强化了许多外国投资人心理预期，导致他们持币观望。

　　相对来说，中国投资人在美国房地产市场上的排位上升，说明中国投资人似乎较其他国家投资人更为激进，已经先一步进入“抄底”心态。那么，这种“抄底”行为是否合理呢？前面提到过，消费性购房和投资性购房应有不同的决策模式。比如一个加拿大人或墨西哥人现在去美国购买一套度假别墅，大概已经是适当时机，因为存在40%-80%的价格折扣。即使未来一年价格继续小幅下跌，但是能够较早入住，这一消费行为本身带来的价值，足以抵消房价小幅下跌带来的痛苦。而对于中国买家来说，由于以投资性购房为主，就必须更为理性地判断下一阶段的房价走向。换言之，“抄底”时机的选择，对投资性买家来说，更为重要。